Ce blog ne restera pas en friche, non, non, non ! Arthur pourrait être une belle excuse, mais les choses sérieuses reprennent... Oui, je pense à vous, futurs propriétaires, qui malgré la conjoncture actuelle (pour ne pas dire pourrie...) ont décidé de tenter l'aventure. Et je pense à ceux, qui comme nous, n'ont toujours pas compris le jargon de leur banquier.

     Je suis tombée sur un article paru dans Paris Match (celui avec Laurence Ferrari en couverture, toute contente d'avoir piqué la place à PPDA), et qui nous éclaire sur les prêts à taux variables.

CREDIT IMMOBILIER

Les taux variables encadrés

Les banques vont devoir proposer, d'ici à un an, un taux "maitrisable". Concrètement, qu'est-ce que cela change?

Philippe Dumel: Cette mesure s'applique aux prêts à taux variable pour l'achat d'une résidence principale. L'établissement de crédit devra présenter à l'acquéreur une alternative à un taux clairement encadré. Soit la hausse annuelle des mensualités est plafonnée au niveau de l'inflation (c'est le cas du prêt PAS), soit le taux est "capé": la hausse est alors bloquée à trois points au maximum par an.

Un exemple?

Si votre taux variable est à 5% et votre mensualité de 700 euros, un plafonnement au niveau de l'inflation (autour de 3%) fait passer votre mensualité au maximum à 721 euros. Avec un taux capé qui passerait de 5% à 8%, vos mensualités grimperaient de 700 à 840 euros d'une année sur l'autre.

Les taux d'appel vont devoir être supprimés. De quoi s'agit-il?

Bon nombre de clients souhaitent alléger le poids des remboursements, au début, en diminuant le montant des premières mensualités. Avec un taux variable, c'est faisable, grâce à un taux réduit de manière temporaire. Mais les publicités de certains établissement pouvaient faire croire que ce taux "discount", limité à quelques mois, était celui de la durée totale du crédit. Les banques se sont engagées à une présentation transparente et à détailler les scénarios en fonction d'une hausse ou d'une baisse des taux.

A-t-on intérêt à emprunter à taux variable?

Les prêts à taux fixe sont aujourd'hui plus favorables, puisque les taux à court terme sont plus élevés que les taux à long terme. Mais à horizon de 10 à 15 ans, la tendance pourrait s'inverser. Ceux qui voudront alors passer d'un taux fixe à un taux variable devront renégocier leur crédit. Ce n'est pas automatique et la banque prélève des frais.

Faut-il s'attendre à une hausse des taux dans les prochains mois?

Rien ne le laisse présager. A en croire la courbe des taux, il faut plutot s'attendre à une baisse d'un demi point des taux courts, qui passeraient donc de 5% à 4,5% environ, et une hausse d'un demi point des taux longs qui passeraient donc de 4,5% à 5%. Sauf accident, comme celui qui s'est produit aux Etats Unis l'été dernier.

Quel est l'impact sur des mensulités de 500 euros?

Pour 100 000 euros empruntés sur 25 ans, la mensualité hors assurance est de 585 euros si le taux est à 5%, et de 556 euros si le taux est à 4,5%.

Les prêts sont-ils accordés moins facilement qu'avant la crise bancaire?

Non. Un acheteur peut toujours emprunter sans apport personnel 100% du montant de son opération. Mais si sa mensualité depasse 33% de son revenu, notamment du fait de la hausse des taux, le prêt peut être refusé. Il lui reste à changer d'interlocuteur ou à allonger la durée de son crédit.

On ne parle plus que de la baisse des prix de l'immobilier. Faut-il louer ou acheter?

L'acquisition de la résidence principale est une bonne opération à tout age et quel que soit la conjoncture, à condition de choisir un bien de qualité et un bon emplacement. D'autant plus que les loyers ont fortement augmenté et qu'en cas de coup dur un acquéreur est protégé par son assurance, ce qui n'est pas le cas d'un locataire. Les jeunes ont intérêt à emprunter sur une longue durée pour prendre un logement plus grand, ce qui évite d'avoir à en changer trop vite en supportant des frais. Conseils et simulations sont à leur disposition sur notre site.

Philippe Dumel.

CETELEM

www.moncreditresponsable.com

Mon mari récupère hier le courrier dans la boite. Au programme, pubs diverses et courrier du Crédit Foncier. Il ouvre la lettre, la lit et la laisse de coté sur le bureau. Je passe un peu plus tard, prend le courrier de la banque, le parcourt en vitesse, et repose le tout sur le bureau. Conversation sur le sujet en début de soirée:

Lui: - Tu as vu le courrier du crédit Foncier?

Elle:  - Heu, oui!

Lui, hésitant:  - Tu as compris quelque chose??

Elle, d'un air navré: - Heu... Non... Pas grand chose...

Phénix nous a demandé il y a quinze jours un déblocage de fonds d'une somme de 7500 euros pour le début du chantier. Le courrier concerne des sommes débloquées mais les montants ne correspondent pas. Nous reprenons les 3 lettres du CF, pour 3 montants différents. Et là, une petite lumière s'allume au dessus de nos têtes: le terrain et les frais de notaire!!!

Extrait du courrier:

"Conformément à votre demande  (nous on a rien demandé, c'est le notaire qui a fait la démarche) , je procède au virement de la somme de 23985 euros sur le compte du bénéficiaire que vous avez désigné  (le nom du bénéficiaire n'est bien sûr pas indiqué, il pourrait tout aussi bien s'agir du boucher...) , déduction faite des coùts de cautionnement auxquels le prêt est assujetti (houlala, ça se complique...).

Idem pour une somme de 3400 euros (frais d'hypothèque???), et pour une somme de 1015 euros (frais de notaire???)

Suite du courrier concernant les 3400 euros:

A ce jour et compte tenu des versements effectués, le montant de votre échéance s'élève à:

- intérêts sur capital dejà versé 13,54 euros

- assurance 2,31 euros

- montant du remboursement de capital 53,80 euros

- soit un total de 74,15 euros   (prévus sur le prêt ou à notre charge ce mois ci en plus de la facture d'eau et de cantine?? S'agit-il des fameux frais intercalaires?? Mystère!!!))

Nous vous précisons que le capital restant à verser s'élève à 1200 euros   (et en quel honneur????)

Promis, nous allons décrocher le téléphone et réclamer quelques explications. En attendant, j'aimerais dire à Mr H qui s'occupe de notre dossier que nous souhaiterions des courriers plus clairs et plus précis (l'encre est hors de prix ou quoi??).

 Je tiens également à préciser que le monde de la banque et des finances est pour nous un monde inconnu, comme pour bon nombre de français. Et oui j'avoue, on se sent parfois très con devant ce genre de courrier...

Finalement, depuis le début de nos démarches, ce n'est pas de Phénix dont je me méfie, mais plûtot de la banque...

A suivre!

Nous avons appris il y a quelques jours que la famille allait s'aggrandir... L'heureux évênement est prévu pour le mois de juillet. Mais concernant notre projet immobilier, cela change quoi?

Petit coup de fil à la banque et bonnes nouvelles. L'enfant à venir est pris en compte. Le crédit à taux zero sera donc calculé sur la base de 5 personnes; Il faut simplement fournir un certificat médical, la banque se charge ensuite de refaire tous les calculs. La différence n'est pas phénomnale mais c'est un petit plus non negligeable.

Plafond des revenus
Nombre de personnes	Zone A	Zones B ou C
1	31.250 €	22.688 €
2	43.750 €	31.588 €
3	50.000 €	36.538 €
4	56.875 €	40.488 €
5 et plus	64.875 €	44.425 €

La zone A correspond aux communes où le prix de l'immobilier est le plus élevé: région parisienne, zone frontalière franco-suisse et Cote d'Azur.

La zone B correspond globalement aux agglomérations de plus de 50000 habitants.

La zone C correspond au reste du territoire français.

Montant maximum du prêt à taux zéro dans le logement ancien 

Nombres de personnes destinées à occuper le logement	Zone A	Zone B	Zone C
1 personne	14 400 EUR	8 800 EUR	8 250 EUR
2 personnes	20 250 EUR	13 200 EUR	12 375 EUR
3 personnes	22 500 EUR	15 200 EUR	14 250 EUR
4 personnes	24 750 EUR	17 200 EUR	16 125 EUR
5 personnes	27 000 EUR	19 200 EUR	18 000 EUR
6 personnes et plus	29 250 EUR	21 200 EUR	19 875 EUR

Montant maximum du prêt à taux zéro dans le logement neuf 

Article trouvé ce matin sur le portail Alice:

La crise des subprimes met un pied en France.

Serge Maitre(président de l'AFUB): Nous avons deux soucis. D'abord mettre en garde les candidats à un emprunt contre les dangers des taux révisables car, contrairement à ce qu'on nous dit, il y en a de plus en plus. En 2005, ils représentaient 5% des crédits octroyés, 8,5% en 2006 et sans doute autour de 10% actuellement. Ce sont les chiffres des courtiers en ligne. Mais chez une banque comme le Crédit Foncier de France, les crédits à taux variables représentent 35% des contrats. Notre deuxième problématique est de trouver une solution pour ceux qui ont déjà signé cet emprunt et qui se retrouvent dans une situation compliquée.

LCI.fr: Avez-vous eu connaissance de cas alarmants?

SM: En moins de deux semaines, nous avons reçu environ 250 témoignages de la part de personnes en desarroi. Par exemple, un couple avait emprunté 200 000 euros sur 30 ans avec un taux variable. En un an, le taux est passé de 3,4 à 5,7%. Donc, pour ne pas trop augmenter leurs mensualités (qui sont tout de même passées de 150 à 230 euros), la durée du remboursement a été prolongée de six ans. C'est un cas extrême mais loin d'être isolé. Une personne avait emprunté 120 000 euros au taux de 3,4 en avril 2006 sur 25 ans. Aujourd'hui, son taux est passé à 4,80% et son emprunt court desormais sur 34 ans. Autant dire que le cout du crédit explose.

LCI: Est ce la faute des banquiers?

SM: Ce qui m'etonne, c'est que l'on fait souscrire des crédits à taux révisables à des gens à un moment où ils étaient presque au même niveau que les taux fixes, ce qui réduit à néant leurs intérêts. Il y a 5 ans, il y avait deux points d'ecart entre taux fixe et taux variable. Il était donc judicieux d'avoir recours aux seconds. Depuis quelques années ce n'est plus le cas.

LCI: Sous entendez-vous qu'il s'agit de malhonnêteté de la part des banques?

SM: Il s'agit en tout cas d'un défaut de mise en garde et tout simplement d'un manque de bon sens économique.

LCI: Y a-t-il un risque de crise comme aux Etats-Unis?

SM: Il y a une dérive inquiétante. Les américains considèrent que la France ne fait que différer la crise en préférant allonger les durées d'emprunt plutot que d'augmenter les remboursements. Lorsque cette variable d'ajustement sera epuisée, il faudra bien augmenter les mensualités et là, on courra le risque d'obliger les gens à vendre leur bien faute de pouvoir rembourser. Ce probleme concerne 30 000 dossiers en France contre 12 millions aux Etats-Unis, et les prix ne s'effondrent pas. Pour ne pas en arriver là, nous demandons aux banques de renégocier les emprunts de leurs clients en difficulté. Le CIC s'y est déjà engagé.

Concernant le prêt, c'est la commerciale qui nous a transmis le plan de financement et le montant des mensualités. Ayant un autre crédit en cours (voiture), nous avons décidé de rencontrer Mme B qui s'occupe de notre dossier. Le but: confirmer la somme à emprunter, et rallonger la durée du crédit pour faire baisser légèrement les mensualités. Nous avions donc rendez-vous hier à Dijon.

Mme B rentre à nouveau les données dans l'ordinateur. "Je n'arrive pas à augmenter la durée de votre crédit, c'est l'ordinateur qui choisit..." Bein tiens, elle est bonne celle là. C'est nous qui remboursons et c'est l'ordinateur qui décide! A se demander si l'abus de logiciel n'est pas dangereux pour les neurones...

Les nouvelles mensualités, nous les avions dejà calculées (merci la calculette), mais comme le résultat n'a pas été validé par Mr l'Ordinateur, nous sommes repartis avec nos chiffres... Plus de 250 km aller-retour pour ça, on aurait mieux fait de rester au chaud à la maison!

Votre taux d'endettement ne doit pas dépasser 33% de vos revenus nets. Il est donc facile de calculer assez rapidement ce à quoi on peut prétendre. Il faut bien sûr déduire les crédits en cours.

Lors du premier rendez-vous avec la commerciale, une première estimation est faite et on peut juste après choisir la maison correspondant à son budget. Le dossier est ensuite confié à une banque (Phénix a des partenaires financiers et c'est bien pratique).

La commerciale nous a dressé un premier devis comprenant:

- Le prix du terrain (estimation moyenne selon les prix de la région)

- Les frais de notaire

- Le prix de la maison

- Les frais d'hypothèque

- Les frais d'actualisation (provision d'argent permettant de palier à l'augmentation des matériaux pendant la durée du chantier)

- Les frais de branchement divers (électricité, eau, gaz, etc)

Le total est calculé et vous pouvez dès lors démarcher auprès des banques.

A noter: Phénix "gonfle" les prix pour éviter les mauvaises surprises.

La banque:

Prenons l'exemple d'un premier devis à 130 000 euros.

Le banquier va vérifier si vous avez droit au prêt à taux zéro et en calculer le montant. Viennent ensuite d'autres calculs dont lui seul a le secret. Et puis le verdict, le montant de la mensualité selon la durée choisie. Et là, vous faites une drôle de tête...

Rentrés à la maison, vous attrapez la calculatrice et multipliez les mensualités par le nombre d'années. Et là vous obtenez un chiffre exorbitant. "Pas possible, il a du se tromper". Et vous rappelez ledit banquier qui vous répond "si, si, pas d'erreur!". Vous n'aurez eu droit à aucune explication, ni pendant, ni après l'entretien (c'est notre cas!).

Ce qu'a omis de préciser le banquier, c'est que l'on emprunte une somme, mais on en rembourse une autre bien différente!!. Pour une somme de 130 000 euros, vous remboursez plus de 200 000 euros (je simplifie les chiffres). La faute à qui? Aux INTERETS, qui se calculent à l'année, et non pas sur la somme globale comme nous l'avions imaginé (si pour certains ça coule de source, de notre coté nous étions complètement novices). Pour résumer: acheter une maison à crédit reviens à en payer une autre à sa banque... Horreur, malheur... Comment peut-on laisser faire ça??????? Et on nous saoule ensuite avec le surrendettement des ménages...

Mais ce n'est pas fini! Il faut également rajouter une assurance invalidité, décès, etc. La banque l'inclu dans le prix sans vous demander votre avis. Ce que la banque ne vous dit pas, c'est que vous êtes libres de prendre cette assurance où bon vous semble, et les différences de prix par rapport à une banque sont parfois importantes.

Moralité: démarcher les banques oui, mais avec une calculette!!

Bonne Nouvelle:

Depuis le 1er Aout 2007, déduction des intérêts d'emprunt. La ristourne concerne 20% des intérêts d'emprunt payés au cour des 5 premières années. Cette déduction concerne les résidences principales acquises après le 6 mai 2007. Le montant est plafonné à 750 euros pour un célibataire, 1500 euros pour un couple sans enfant, et + 100 euros pour chaque enfant ou personne à charge. La déduction sera doublée la première année, passant ainsi à 40% du montant des intérêts empruntés.

Le Devis final:

Il sera dressé lorsque vous aurez trouvé le terrain et que le chef de chantier l'aura inspecté. Si comme nous de mauvaises surprises viennent ternir le tableau, et que des travaux supplémentaires sont indispensables, un nouveau devis est envoyé à la banque qui  donnera ou non son accord. Si le devis est accepté, les nouvelles mensualités sont calculées. Si le montant vous convient, vous pourrez alors prévoir la signature des contrats.

A savoir:

La banque vous réclame les trois derniers relevés de compte bancaire. L'idéal est de ne pas être "dans le rouge", ni d'afficher des dépenses frénétiques et inutiles.  Ces documents peuvent faire la différence si vous avez besoin d'une somme supplémentaire et que vous approchez des 33% autorisés. On doit simplement prouver que l'on est capable de gérer un budget. Tous les relevés de comptes annexes sont les bienvenus (livret A, codevi, epargne salariale,etc).

Voici un site tout simple pour simuler un emprunt et connaitre le montant des mensualités:

http://www.le-verdier-immobilier.fr/simuleremprunt.php